banner图片

新闻中心

谷川联行 > 行业观察 > 正文

60万亿国有存量资产,如何有效盘活?

发表于:2024-10-31 09:05

先看一组,财政局数据显示:

中国行政事业性国有资产规模,几乎接近60万亿元。

这一数字的背后,如何用好资产、提高资金使用效率成为各界的关注点。

在存量时代的背景下,如何盘活闲置资产是地方政府的“硬骨头”,也是国企平台的“攻坚课题”。

以前,市场反馈总是声音大于行动。但现在,盘活存量资产就是财政开源节流的方式之一。

我们看到,产业园相较于增量开发,存量盘活的难度更大,收益周期也更长。

若单纯靠资本手段盘活,只是解决燃眉之急。真正让资产“活”起来,更需要招商运营持续去创造。

就产业园招商而言,真正缺乏的是资产盘活与运营能力。

01 重磅出台 备受关注

我们在走访调研中,经常与国有园区的负责人交流,也听到了:

“能盘的都已经盘得差不多了,剩下都是难啃的骨头”。

有些闲置土地因种种原因“沉睡”10多年,有些资产早年手续不齐全、权属不明确,有些资产牵涉多方难以协调。

产业园区作为全国存量资产中的重要一环,招商运营、资产管理、价值提升等方面备受关注。

早在2022年6月,重磅出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(以下称为意见)。

其中强调了,盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环。

伴随经济发展,产业园区数量和规模持续增长。尤其,县级以下的中小型园区更是不计其数,园区存量资产规模体量巨大。

现阶段,不少园区存在空置率高、产业衰退、资产回报率低等问题。

在我国产业转型升级、淘汰落后产能、国有资产提质增效等因素驱动下,呼唤大量低效或闲置的“沉睡”资产运转起来的声音愈发高涨。

当《意见》发布后,在盘活存量资产、扩大有效投资具有重要意义。

比如,有利于防范化解地方政府隐性债务风险,降低企业资产负债水平,提升再投资能力。

在重点领域项目建设上,可以吸引各类社会资金参与,广泛调动社会资本积极性。

当下,我国经济体制改革已进入深水区,产业结构和融资机构的深层次矛盾逐渐凸显。

在这种情况下,园区只有通过“自救”,盘活融资平台的沉淀资金和存量资产,才能改善资金短缺的困局,缓解产业投资不足的现状。

一位国有园区的负责人提到:

“盘活最终目标是要“活”,打通了建设管理堵点之后,要转化资产价值,提升盘活效率”。

针对这个命题,谷川培训学校筛选了《盘活存量资产》的相关课程,以便各位深入研究与探索,盘什么、如何盘,以及国有资产价值的全周期管理。

我们看到,大部分园区平台公司国有资产管理运营能力不足。

一方面,部分园区平台公司对国有资产管理意识淡薄、方法落后、措施不力、工作不到位,未能实现国有资产在管理运营上保值增值。

另一方面,部分动作落实不到位,甚至有的并未真正实施,有的公司还未将其纳入管理运营,还有的管理效率低下,存在收益不足等现象。

02 始于资本 兴于运营

盘活存量资产的落地操作,必须通过运营来激活和提升资产的价值。

但是,产业园区类型不同,可能定位不同做的动作就不一样。

比如新材料产业园、智能制造产业园、创新孵化器,不同的定位,决定了运营很难完全标准化。

更重要的是,如何去做前期的产业定位,把定位和运营深度结合起来,这样才能不断吸引优质企业入驻。

那么,如何盘活产业园区存量资产?

我国城镇化进程的加速期,核心城市能级不断提升,以核心都市圈带动产业园区高质量发展的趋势愈加明显。

有的地方,通过资产重组方式或项目打包的方式提升资产吸引力,提升收益率水平,树立先进典型、发挥示范引领作用。

还有的地方,引入第三方专业的产业园区运营商,各自分工、合作共赢。

确实,“盘活”是政策的出发点,资本是激活各方力量的手段。最终,不仅要从存量资产中“盘”出资金,还要让存量资产“活”得精彩。

“活”的命题,需要专业的园区运营商来解答。

即政府利用资源优势搭台,民企提供资产盘活的操盘价值,实现国企与民企合作共赢。

“不识庐山真面目,只缘身在此山中”,这时往往要借助外力来重新审视自己。

面对激烈的竞争,与经验丰富的市场化招商机构合作,兼听广揽,是比“没弄清楚情况就大手笔投入”更好的选择。

谷川联行作为区域经济发展运行服务商,坚持打造“产业咨询+产业招商”闭环,提供园区招商运营的解决方案。

这些年,我们在自建园区中,不断实践和完善“产业园区全生命周期管理”,打造了园区精细化运营服务体系。

通过提高园区的运营管理能力,为人才、企业、产业创造出一个富有活力的生态化的发展空间,从而提升园区的存量资产价值,构建产业园区存量资产增值的核心驱动力。

03 三个层面 重要建议

当前,国有企业改革进入新发展阶段,在推进企业高质量发展的进程中,如何盘活国有企业的存量资产,实现资产价值最大化是重要课题之一。

盘活存量资产是一个复杂而长期的过程,核心要把握好以下三个层面:

首先,摸清资产存量。

建立资产评价体系,通过全面梳理和评估存量资产,建立资产台账,对各类型持有资产进行及时有效的监控和管理。

然后,完善资产分级分类管理制度,识别优质资产和低效资产,根据资产的实际状况采取分类施策。

此外,还可借助信息化、数字化等技术手段,搭建统一的数字化资产运营管理平台,实现资产的集中、规范管理。

其次,盘活资产运营。

资产管理的终极目标是通过自身的管理能力持续提升资产经营收益,使得资产价值进一步增值,达到投资回报最大化。

企业可通过改造提升、运营优化、增值服务、业态提升等多种方式提升资产经营效益,同时针对资产“投融建管退”全生命周期价值链各环节,梳理完善组织建设及管控流程,实现精细化管理。

此外,国有企业还可以通过运营层面的混改、合资方式,引入专业化运营管理机构,实现资源和优势的互补,借鉴先进的管理经验和技术,不断提高存量资产运营管理的效率和水平。

然后,挖掘资产价值。

企业要从经营思维向“经营+资本”思维转变,通过打造专业能力,提升经营价值,推动持有资产价值提升,通过开展证券化、金融化资本运作。

从而,进一步挖掘和放大资产价值,打通资产退出通道,实现“资金回流-再投资”的资本闭环。

同时,动态调整资产结构,适时处置变现低效的存量资产,实现资源的优化配置。

这些年资产盘活,一直是这几年地方政府和国有企业的一项重点工作。

众多园区国企,早都已经将主要精力投入到了存量更新盘活这个战场上了,这已经成为各类园区开发类国企全新的主责主业了。

比如,上海市属唯一以园区为主业的国企临港集团,其公司定位早已经变成了“科技创新和产业发展的推动者+区域转型和城市更新的建设者”,上海的城市更新特别是产城更新已经成为其主责主业。

其中,包括由其领衔发起的国内最大规模的园区开发类基金——计划募资规模100亿元的上海园区高质量发展母基金,其设立的主要目的就是为了推进园区二次开发和存量产业用地盘活。

在徐汇落地的第一个子基金,就是首先对发展成熟的漕河泾开发区的部分老旧厂房进行改造提升。

还有,亦庄国有平台公司亦庄控股旗下专门成立了亦庄城市更新公司,并在2020年被确定为亦庄开发区“城市更新”国有平台公司。

主要围绕“空间重构、产业升级、产城融合”三个维度,推动亦庄新城的低效用地盘活工作,目标是成为“国内领先的城市有机更新发展商”。

所以说,国企操盘理念和逻辑,也应该与时俱进的调整,并不是提高容积率、建设新载体,这么简单化了。

然而,更应该从空间逻辑到片区逻辑、从单体盘活到有机更新、从盈利主导到功能主导、从行政指令到规划引领等,并据此调整自身的定位、补强自身的能力、建设专业的团队、寻找合适的伙伴、扮演正确的角色、形成落地的打法。

最后,再次提醒各位谷川培训学校精心挑选了《盘活存量资产》的相关课程,欢迎各位扫码咨询内容,以期带来参考与启示。

相关文章