工业上楼火热，招引企业遇冷
发表于：2023-12-01 18:00
“上下游”就在“上下楼”，“一栋楼”就是“一条产业链”。
这种产业空间新模式——工业上楼，备受政府园区关注。
作为一种载体空间新模式，产品主动适配于产业更重要。
其实，工业上楼是高难度课题。当真正开始实施时，发现“上楼”有余，而“招商”不足。
理性上楼
今年，深圳“工业上楼”，再一次引起热议。
尤其，每年规划建设2000万平方米高标准工业大楼，连续5年完成1亿平方米的“大手笔”，让各地方颇为震撼。
当时，央媒还为此做了专题报道，各地前往深圳的学习考察团也渐成“热流”。
工业上楼，已不是新鲜话题。为什么深圳做起来，引起如此大的影响呢？
主要有两方面原因：
一是，宏观大背景要求发展以制造业为代表的实体经济，同时城市化已进入存量时代，过去那种摊大饼、铺摊子、粗放式地搞“平面开发区”的方式行不通了。
目前，走内涵式发展之路、集约节约用好土地，就需要提高单位产出率，推动产业提质增效。
二是，深圳是改革高地、创新高地，市场意识强、法制环境好、营商氛围优，是中国经济最活跃的部分——民营企业的集聚之城，科技含量高的创新型企业大量涌入。
一个不到2000平方公里的城市，GDP居然远超一批面积比深圳大几倍，甚至10倍以上的省级行政区和城市。今后，若保持继续增长势头，产业用地制约成了深圳发展的头号“瓶颈”。
这就是深圳“工业上楼”的深层次原因，就能明白做的底层逻辑。既科学合理，又是危机感和紧迫性所然。
从各城市“工业上楼”来看，深圳、东莞“工业上楼”的项目超过20个，属于发展的第一梯队。
其次，则是广州、佛山。2018年，深圳、东莞、佛山等地均出台了“工业上楼”的扶持政策，这也标志着“工业上楼”逐步进入标准化、规模化的发展阶段。
虽然，突破各种限制，在高层厂房内进行制造业的设计研发、中试检测、规模生产及商务办公。
但是，工业有千行千面的特点，不同企业对厂房建筑有不同的需求。作为一种载体空间新模式，产品终究要主动适配于产业。
换句话说，不是任何产业都能满足，新兴产业对载体的要求多样化，更需要了解企业诉求，不再是一味推动建设。
为了确保实现工业上楼，在前期工程设计阶段就得采取必要的方案优化。比如，针对多层无尘室运输的问题，专门设计了层间物料提升机，解决了楼层间、无尘室内外交换的问题。
重要动作
再看工业上楼成功案例，对其它地方来讲，借鉴做法有哪些呢？
整体规划 指引上楼
对于产业提质增效，有种说法叫“腾笼换鸟”。最大的瓶颈或主要矛盾，究竟是什么要搞清楚，是“鸟”不行，还是“笼子”不够大、不够高、还是不够好？
重新审视「工业上楼」底层逻辑，便能看清本质。上不上楼取决于企业类型，也就是园区产业定位。
首先，提前规划园区承接的产业类型。不少地方，由于缺乏前置的产业定位，而导致工业上楼空置率飙升，甚至先招商后定位，这种本末倒置的做法存在问题。
整体总规划设计定好，再做功能分区，包括一些业态的组合与丰富。
除了高层载体，还可在园区里面设置一定体量的独栋总部。这种几层的载体，比较好去化，用途也比较灵活，受到各地中小企业主的欢迎。
但是量要控制，并且严格把控投资需求，给真正的明星企业，对政府才有说服力，否则就沦为“房地产化”了，大家懂得都懂。
差异布局 主导上楼
以前听过，珠三角做工业上楼，都用脚步丈量这个区域市场，整天不厌其烦的调研，拿着图纸问客户。
磨刀不误砍柴工，这本身也是一个预招商的过程，还能印证规划的合理性。
调研越早越好，在拿地之前就可以开展这些工作。在一个区域市场深耕，把园区做成功，一般有“两个一”的体现：
一个是，各方面都做到第一，园区品质、服务、配套等都是有优势的。
另一个是，完全能做到唯一，一个有排放、化工、电镀、检测、分割等稀缺指标的园区。
以上“两个一”，基本能掌握市场的话语权。
产业筛选 开导上楼
制造业企业，基本都看重一楼厂房，把货运到车间或者仓库就可以了。
工业上楼涉及到垂直运输、电梯中转、二次运输，再卸货到仓库，这个运输流程比较繁琐。所以，只要有选择，客户很可能会选一楼。
有些产业，的确上不了楼。低端劳动密集型、重污染、大排放，废水废气大、设备特别重型，甚至用桁车的肯定是不行的，一定是轻型生产、环保型的高端制造企业才能满足。
工业上楼，一般得选择智能制造业、电子信息、生物医药、医疗器械等高附加值战略新兴产业。
解决顾虑 引导上楼
走访过不少园区，听到一些企业不愿意上楼，重要的是要了解为什么不愿意上楼，心里想什么，有哪些后顾之忧。
实践证明，失败的工业上楼案例，确实给企业带了不少麻烦。比如，电梯不够用，承重荷载不行，没有卸货平台等。
那能不能解决这些问题？二次装卸，有没有卸货平台，怎么解决一楼物流中转仓的问题。
还有，荷载、层高、柱间距、吊装平台、工业用电，客货梯等设计，在前期整体规划产业类型，优先为对应招引的企业想到。
除此之外，工业生产过程中，比较大型的设备由于自身的重量、体积问题对楼层的承重与层高提出了更高要求，高层工业厂房的安全问题也需要摆在首位。
对策建议
前不久，上海就发布了《关于推动「工业上楼」打造「智造空间」的若干措施》，计划在三年内推出3000万平方米的智造空间。
上海成为继深圳之后，国内第二个从省级层面发布推动「工业上楼」政策的城市。
当下，上海产业空间日趋饱和，在减量化背景下，推动工业上楼、打造智造空间可以推动制造业从“平面缩圈”转向“立体增长”，提升经济密度，实现“四个论英雄”。
此外，上海制造业企业对土地增高提容的需求旺盛，也有一些企业工业上楼的实践，取得了良好效果。
那么，上海现在需要什么样的制造业？又是什么样的制造业适合在上海扎根发展？
谷川高科园·奉贤，作为上海奉城“未来心城”经济增长新引擎，以发展产业为目标，规划新生产空间，构建高品质产研综合体。
与传统载体不同，谷川高科园·奉贤打造的是工业上楼高品质空间：生产空间高标准、生态空间高颜值、生活空间高便利。
为提高厂房空间适配性，谷川高科园·奉贤打破传统路径，遵循“先定位→再设计→后招商”的逻辑思维。
从建筑风格到内部功能规划，根据企业自身需要，充分发挥对生产场地、配套设备、加工条件的构想，实现不同类型企业的生产需求，让用地空间与项目精准对接。
谷川高科园·奉贤，就在S3沪奉高速出入口1公里内。主要面向机械制造、自动化及智能制造装备、医疗器械、集成电路半导体领域的企业，全力打造高科技产业聚集地。
重要的是，上楼空间根据产业定位决定招引企业类型，来设计载体空间的层高、货梯以及各种配套设施。
首先，明确清楚重点上楼的产业。
“工业上楼”需要一城一策，不是所有城市都有“工业上楼”的客观诉求。
对于土地资源充裕、产业处于发展阶段的三四线城市，短期内不具备“工业上楼”大面积推广的基础和动力，暂时不用规划。
对于建设用地稀缺的核心城市，“工业上楼”在这些城市是大势所趋。
这些城市，需要在大量的产业需求调研基础上，完成并出台可以上楼的产业目录、重点上楼产业的细分目录、不能上楼的产业目录等，从根本上促进产业的集聚集约发展。
其次，提升工业上楼产品的吸引力。
增强企业对工业上楼的信心，关键在于提升“工业上楼”产品的吸引力，可以从产品设计、配套服务、园区动线规划、不同楼层价差等多方面入手。
在建筑垂直设计上，利用立体化空间优势，建设集科研、生产、办公为一体的分层式综合性多功能楼宇，同时可拥有会议室和多功能厅等，全面提升企业生产形象。
在园区动线上，实现人车、人货分流，配置大型卸货平台，实现高效垂直运输，配备大型载重货梯，满足企业运送设备仪器、材料产品需求，通过“工业上楼”实现园区形象提升。
最后，尽快完善配套的扶持政策。
建议政府在混合功能用地、地价优惠、物业产权灵活分割、建设奖补、招商奖补、租金补贴等方面出台更加精细的政策支持。
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